Las rentas de
capital se clasifican en:
Rentas de Capital
Inmobiliario.
Rentas de Capital
Mobiliario
Ganancias y
Pérdidas de Capital
Rentas de capital
inmobiliario corresponden a las provenientes del:
1. Arrendamiento,
subarrendamiento de bienes inmuebles.
· 2.Constitución o
cesión de derechos de bienes inmuebles.
·
3. Facultades de uso
o goce de bienes inmuebles
A partir del 1° de julio de
2019, los
contribuyentes que realicen actividades referidas a arrendamientos,
subarrendamientos, constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce
de bienes muebles, intangibles y otros derechos de propiedad intelectual, así
como de bienes inmuebles, podrán optar por tributar como contribuyentes
del Impuesto sobre las Utilidades en lugar del Impuesto sobre las Rentas de
Capital, siempre y cuando dichos muebles o inmuebles no formen parte del
patrimonio de otra actividad lucrativa distinta que ya se encuentre sujeta al
Impuesto sobre las Utilidades. Para ello, deberá declarar que cuenta con al
menos un empleado contratado para generar las rentas mobiliarias o
inmobiliarias, el cual cotiza como tal ante la Caja Costarricense del Seguro
Social, asimismo, que declarará las rentas citadas en su declaración del
Impuesto sobre las Utilidades durante un mínimo de 5 períodos fiscales -en el
caso de rentas inmobiliarias-, o de un periodo fiscal anual -en el caso de las
rentas mobiliarias-. Para lo anterior, deberán presentar ante la Administración
Tributaria de su jurisdicción, la solicitud denominada -Declaración Jurada de Régimen de Capital
Inmobiliario y/o Mobiliario, firmada por el contribuyente
o representante legal registrado ante la Administración Tributaria.
En términos generales, las
rentas de capital inmobiliario estarán sujetas al pago del 15% de los ingresos
que se perciben por alquileres; en cuyo caso, la ley permite descontar un 15%
como gasto deducible. En consecuencia, se deberá cancelar, mensualmente, un 15%
que se calcula sobre el 85% del total de los ingresos por dicho concepto.
Lo anterior quiere decir, en
síntesis, cuando un contribuyente tribute bajo el modelo únicamente de rentas
de capital inmobiliario, deberá tributar el 85% del total de sus ingresos total
por arrendamientos o subarrendamientos, en el cual la Administración Tributaria
le dará la posibilidad de deducir sin comprobante alguno el 15% del total a
tributar. Lo anterior en un ejemplo quiere decir que si el monto bruto de
ingresos por alquiler es de ¢625.000, la administración tributaria permitirá
deducir ¢93.750 y sobre los ¢531.250 de diferencia se pagará el 15% de impuesto
de renta capital inmobiliario, es decir ¢79.687,50.
Es decir, el 12.75% del
total del ingreso neto corresponde al impuesto por pagar. Lo anterior con
respecto al gasto deducible permite que el contribuyente que no posea los
suficientes comprobantes de gastos y no pueda demostrarlos, se ayude de tal
manera que la ley le permite utilizar un 15% de gastos sin necesidad de tener las facturas de dichos gastos como
un medio de respaldo del gasto; medida que ayuda al obligado tributario en su
papel fiscal; ya que muchas veces los participantes de este régimen solamente
se dedican a alquilar sus propiedades y no llevan una contabilidad formal de la
misma, aunque lo tengan por deber formal hacerlo. En este caso; la deducción
por ley les permite justificar en parte un porcentaje de los gastos y reducir
su base imponible a la hora de tributar, contribuyendo de esta manera a
formalizar en parte su situación fiscal.
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Ingreso Neto Total por
arrendamientos
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¢625.000
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Gasto deducible sin
comprobantes (15% del ingreso neto)
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¢93.750
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Base Imponible por ley
(Diferencia entre ingreso neto y gasto deducible)
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¢531.250
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Impuesto neto por pagar
(15% de la base imponible)
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¢79.687,50
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Porcentaje de Impuesto por
pagar sobre Ventas Netas
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12.75%
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Declaración y pago
del Impuesto
La declaración de renta de
capital inmobiliario comprende los ingresos percibidos mensuales, del 01 al 30
0 31 de cada mes, y sobre los cuales se tendrá tiempo para presentar y pagar la
declaración D-125 hasta el 15 del mes siguiente. Los ingresos percibidos
durante el mes de agosto ejemplo; se podrán declarar y pagar máximo el 15 de
setiembre, de lo contrario existirá una multa por omisión del deber formal. Una
vez declarado el impuesto mediante la declaración D-125 se procede a su
respectivo pago. Ya sea por medio de conectividad bancaria (automáticamente una
vez declarado) o bien se puede realizar el pago en ventanillas de los bancos,
mediante banca en línea (convenio banco – Ministerio de Hacienda por pago en
internet) o bien mediante los Kioscos tributarios.
“Uno de los cambios más
relevantes de la reforma fiscal, en el caso del impuesto sobre la renta, se
produce por la inclusión de las rentas de capital inmobiliario, impuesto que
grava los ingresos que se obtienen por alquiler de bienes inmuebles”
La decisión de tributar bajo
el modelo de renta de capital inmobiliario y de renta Tradicional, es del contribuyente
que de acuerdo con una serie de requisitos y de su debido cumplimiento, podrá
optar por permanecer en el régimen de capital inmobiliario. Lo anterior depende
además de la actividad económica del mismo, que pertenezca a las actividades
que puedan optar al régimen.
Dentro de las condiciones
que se deben de tomar en cuenta a la hora de considerar el traspaso, es que las
personas o empresas jurídicas que permanezcan o que deseen permanecer en el régimen
general de renta, deben poseer como mínimo un empleado bajo el régimen de la
Caja Costarricense del Seguro Social y el cual el empleado sea necesario para
sobrellevar las actividades propias de los arrendamientos.
Además de ellos, el activo
alquilado debe estar registrado en la contabilidad del arrendador y solicitar a
la administración tributaria que el cambio no se genere, ya que por ley se
traslado a los obligados tributarios al régimen de rentas inmobiliarias si
cumplían los requisitos.
Dentro de las consideraciones
que un contribuyente debe tomar cuando se tiene que elegir entre el régimen
tradicional y el régimen de rentas de capital inmobiliario, se encuentra el
hecho de los gastos deducibles y la realidad económica de cada contribuyente.
Ejemplo, no será la misma
realidad económica de una persona física que se dedica a alquilar casas de
habitación mensualmente, y posee 8 apartamentos; a la realidad económica de un
contribuyente que se dedica a prestar un servicio profesional, pero a la vez
cuenta con un apartamento a la par de su casa y la alquila para tener un
ingreso extra mensual. Las condiciones en ambos casos varían, así como también
la inversión en cuanto a mantenimiento y gastos que haya que incurrir.
En muchas ocasiones, los
gastos incurridos en el mantenimiento de la actividad económico no sobrepasan
el 15% del ingreso y en situaciones normales de renta general, el contribuyente
terminaría aportando más por Impuesto de renta debido a que la base imponible
seria mayor. Con el impuesto renta inmobiliaria se permite deducir gastos sin
comprobantes en primer lugar y además de ello, se logra gravar la ganancia de
una manera que el contribuyente aporte, pero a la base la base imponible sea
menor que en renta general, siempre y cuando cumpla los requisitos.
Si un contribuyente estudia
su realidad económica y nota que los gastos aportados en la actividad económica
(salarios, aportes de seguridad social, mantenimiento, seguridad, electricidad,
entre otros costos) son mayores que el 15% deducible sin comprobante y a la vez
los gastos asumidos representan una disminución considerable en la renta
presuntiva, deberá considerar cual régimen de renta le conviene más, si cumple
los requisitos para permanecer en renta de utilidades, y el estudio es positivo,
deberá solicitarle a la administración tributaria el respectivo cambio,
aportando la documentación necesaria y así no entrar dentro de los obligados
tributarios por renta inmobiliaria.
La condición que impone la
administración tributaria en dicho caso y que el contribuyente desee hacer el
traslado a renta de utilidades, será que deberá permanecer en el régimen
general durante un periodo de cinco años, sin posibilidad de solicitar el
traslado a renta inmobiliaria, es decir, deberá asumir las bases imponibles y
la tasación requeridas según su ingreso y gastos, sin posibilidad de deducir
sin comprobantes ni traspaso de régimen.
Si la realidad económica de
la contribuyente varia en el periodo de los cinco años, y es desfavorable para
él, deberá continuar hasta que prescriba el mismo para poder solicitar el
cambio de régimen si fuera el caso. En el momento que se hace la solicitud del
cambio de régimen de renta, el obligado tributario está de acuerdo con las
condiciones y considera que es la mejor opción para desarrollar su actividad
económica.
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